В 1994 году на основании Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и постановлений главы администрации Темниковского района Республики Мордовия 9352 гражданина Темниковского района, работавших на 1 января 1992 года в сельскохозяйственном производстве, а также пенсионеры-колхозники и работники социальной сферы на селе стали владельцами земельных паев. Размеры площадей земельных паев составляли от 4,31 га в коллективном хозяйстве «Обновление» до 7,87 га в коллективном хозяйстве «Красное знамя».
Получив свидетельства на право собственности на землю, многие из пайщиков забыли на долгие годы об их существовании.
Принятие Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» дало новый импульс к оформлению и реализации прав на земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в долевой собственности.
Этому способствовало и вступление в силу второй части Налогового кодекса. В 2005 году собственники земельных долей получили извещение о необходимости уплаты земельного налога.
Как же распорядиться своим земельным паем? Этот и многие другие вопросы мы задали начальнику территориального отдела Управления Роснедвижимости по РМ А.Ю. Агапову.
- Прежде всего необходимо понять, что если у вас имеется свидетельство на право собственности на землю или ваши данные внесены в списки дольщиков, утвержденные постановлением администрации Темниковского района, то вы являетесь совладельцем земельного участка, границы которого, как правило, не определены.
Распорядиться земельной долей можно без выделения земельного участка в случае передачи её по наследству или продажи, дарения другому лицу, у которого имеется такое же, как и у вас, свидетельство на право собственности на землю. Причем в свидетельстве должны совпасть названия сельскохозяйственных предприятий, из которых предоставлялась земля.
Гражданам, заключившим договор аренды с ООО «Подсобное хозяйство», свою долю также без выдела земельного участка можно продать, подарить, передать в доверительное управление этому предприятию.
К сожалению, все остальные сельскохозяйственные предприятия, из земель которых проводилась приватизация сельскохозяйственных земель, прекратили свое существование, а вновь возникшие договоры аренды с владельцами земельных долей не заключали.
В остальных случаях распорядиться своей долей можно только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
- Как совершить одну из указанных выше сделок?
- Для этого необходимо проверить правильность заполнения свидетельства на право собственности на землю. Сличить данные свидетельства с паспортными данными. Если в документе имеются ошибки, исправления, зачеркивания, помарки, то необходимо обратиться в администрацию Темниковского района с заявлением о выдаче выписки из постановления главы администрации «О выдаче свидетельства на право собственности на землю» и далее - в суд для соответствующих исправлений. Если свидетельство утеряно или пришло в негодность, например, порвалось, в этом случае необходимо обратиться также в администрацию района за выпиской из постановления и в Управление Роснедвижимости за справкой о выдаче свидетельства о праве собственности на землю.
Если документы не требуют исправлений или недостатки, указанные выше, устранены, нужно обратиться в Управление Роснедвижимости и получить кадастровый паспорт на земельный участок, находящийся в долевой собственности. Далее для совершения сделки необходимо обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (ранее Управление регистрационной службы по Республике Мордовия) и, заплатив государственную пошлину в размере 50 руб., совершить и зарегистрировать сделку. Помните, что государственная регистрация сделок с недвижимостью обязательна! Незарегистрированная сделка считается ничтожной (недействительной).
- Однако встречается ситуация, когда сельскохозяйственное предприятие, использующее земли сельскохозяйственного назначения, хочет оформить право пользования земельным участком путем заключения договора аренды. Что необходимо сделать для передачи в аренду земельного участка?
- Во-первых, привести в порядок документы на право собственности на землю, устранив недостатки. При этом необходимо осознать, что передать в аренду можно только земельный участок, а не долю. Поэтому необходимо выделить в натуре земельный участок в счет земельных долей. Опыт выдела в натуре и передачи в аренду земельных участков, находящихся в долевой собственности, в районе имеется. Владельцы долей СХПК «Светлый путь», «Урейское», «Булаевское» заключили договоры аренды с ООО «Подсобное хозяйство» и зарегистрировали их в установленном законом порядке. Однако оформление прав на землю выявило ряд существенных трудностей. Прежде всего это связано с тем, что каждый собственник земельной доли должен лично явиться в Управление регистрационной службы для государственной регистрации права собственности на выделенный в натуре земельный участок, затем вновь явиться для получения свидетельства о государственной регистрации и затем в третий раз посетить это учреждение для регистрации договора аренды.
Учитывая, что в основном владельцы земельных долей - люди не молодые, а время на регистрацию составляет не один месяц, то вероятность того, что кто-то из участников долевой собственности может заболеть или уехать, довольно велика. В этом случае все работы по выделу земельного участка придется повторить, т. к. число сособственников изменяется.
Данных проблем можно избежать путем оформления доверенностей от собственников земельных долей одному или двум наиболее свободным гражданам. Однако стоимость такой доверенности на сегодняшний день составляет 700 руб. с каждого обратившегося лица, что существенно увеличивает затраты на оформление.
До момента заключения договора аренды этим лицам предстоит сделать множество формальностей, связанных с заключением договоров на межевание, проведение кадастрового учета, согласование границ и т. д.
- Из всего сказанного становится очевидным, что без желания и инициативы граждан - собственников земельных долей, передающих свои земельные участки в аренду, такой договор заключен не будет.
- Это так. Например, несмотря на проведенное собрание в селе Подгорное Канаково, права на земельные участки владельцев земельных долей СХПК «Якстерь тяште» не оформляются. Учитывая наличие объективных трудностей, связанных с оформлением договоров аренды, в последнее время сельскохозяйственные предприятия осуществляют выкуп земельных долей в собственность. Условия выкупа устанавливаются договором купли-продажи между собственником земельной доли и покупателем.
- В последнее время многие владельцы земельных долей выделяют в счет земельных долей земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства.
- В этом случае им также придется привести свои документы в порядок и обратиться в межевую организацию для проведения работ по межеванию выделяемого земельного участка сельскохозяйственного назначения, провести кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на земельный участок в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Здесь следует отметить, что цены на землеустроительные работы резко падают, если обращаются сразу несколько владельцев.
- Много вопросов жители района задают по уплате земельного налога. Пишут: «Землей не пользуемся, а налоговое извещение о необходимости уплаты земельного налога получаем. Платить земельный налог или нет?»
- Земельный налог нужно платить обязательно, чтобы не начислялась пеня и не иметь проблем с налоговой инспекцией и службой судебных приставов. Сумма земельного налога зависит от кадастровой стоимости земельного участка, устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.
Граждане, заключившие договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, остаются собственниками этих земельных участков и тоже обязаны платить земельный налог в установленные законом сроки. Но их сумма может быть компенсирована арендной платой за использование земельных участков. Условия выплаты арендной платы отражены в договорах аренды, с которыми каждый собственник ознакомился при его подписании.
- Если гражданин не хочет уплачивать земельный налог и желает отказаться от права собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, может ли он это сделать?
- Да, может. Для этого необходимо обратиться в Управление Роснедвижимости с заявлением о выдаче кадастрового паспорта на земельный участок, находящийся в собственности. Затем подтвердить право собственности в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (ранее Управление регистрационной службы по Республике Мордовии), заплатив при этом государственную пошлину в размере 50 руб., и сразу же после регистрации права подать заявление о прекращении права собственности на земельный участок.
